(一) 纳税人及征收范围
一、纳税义务人:只要有偿转让国有土地使用权、房地产及地上附着物,并取得收入,都是纳税人。
二、征税范围的界定(三点须同时符合)。
1、转让的土地使用权是否属于国家;
2、土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权是否发生转让。(不包括出让)
3、房地产是否取得收入
三、征税范围的具体判定
1 出售
征税:①出售国有土地使用权;②取得国有土地使用权后进行房产开发建造后出售;③存量房地产买卖
2 继承、赠与:法定继承不征;非公益性赠予的征
3 出租:不征
4 房地产抵押:抵押期不征;抵押期满偿债的,不征;不能偿还债务,抵债的,征。
5 房地产交换:单位间换房,是有收入的,征;个人之间互换自有居住房地产,不征
6 以房地产投资、联营:房地产转让到投资联营企业,暂免征;将投资联营房地产再转让,征
7 合作建房 :建成后自用,暂免征;转让,征;
8 企业兼并转让房地产:暂免
9 代建房:不征;
10 房地产重估:不征
(二)计税依据与税率
1 税率
当增值率<=50%,税率为30%,扣除系数0
当增值率在50%到100%(含100%)之间,税率为40%,扣除系数5%
当增值率在100%在200%之间(含200%),税率为50%,扣除系数15%
当增值率大于200%时,税率为60%,扣除系数为35%
2 计算步骤
1确定应税收入、扣除项目的金额合计
增值额=转让房地产收入¬¬-准予扣除项目金额
2计算土地增值额及占扣除项目金额的百分比
增值率=增值额÷扣除项目金额
3确定适用的税率,计算应纳税额
应纳税额=增值额×税率-扣除项目×扣除系数
(三)税收优惠
1、建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征。超过,全额征收
2、因国家征用、收回的房地产,免征。
3、个人转让自用住房:居住≥5年的,免征;满3年未满5年的,减半征收;未满3年的,征(不要跟个税混,并没有要求是唯一住房)
(四)征收管理纳税申报
1、申报时间:纳税人签订房地产转让合同之日起7天内。
2、纳税地点:房地产所在地主管税务机关申报
A、纳税人是法人的,房产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致时,在原管辖税务机关,否则房地产坐落地
B、纳税人是自然人的,房产坐落地与其居住所在地一致时,在住所所在地,否则在过户手续所在地税务机关
备注:纳税人有下列情况按房地产评估价格计算征收:
1、隐瞒、虚报房地产成交价格的
2、提供扣除项目金额不实的。
3、转让房地产的成交
确定增值额的扣除项目:
1、转让新建房扣除的项目:(①②③按每个项目单独归集,如写字楼、会所、停车场等分别归集)
①取得土地使用权所支付的地价款及缴纳的有关费用。(包括契税,)
②房地产开发成本(土地的征用、耕地占用税及拆迁费、前期工程、建筑安装工程、公共配套设施费等)。
③房地产开发费用。销售费用、管理费用、财务费用(此项费用最多占到【①+②】的30%)
A、纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出,并能提供金融机构贷款证明,
其房地产开发费用为:利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内。
B、纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,
其允许扣除的房地产开发费用为:(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内
利息不高于银行同类同期贷款利率;超过国家规定的上浮幅度的部分不能扣;
逾期利息、加息和罚息不能扣
④转让房地产时缴纳的营业税、城建税和教育费附加(外资不交),印花税(房地产开发企业不单独扣除)
⑤房地产开发企业,取得上述扣除项目后,另按【①+②】×20% 加计扣除费用(印花税已记入开发费用)
2、 转让旧房及建筑物:(由政府批准设立的房地产评估机构估价,税务局确认)
①旧房及建筑物的评估价格=重置成本价×成新度折扣率
②能提供已付地价款的凭据的,可扣除
③转让环节中缴纳的税金(三税一费) 营业税为余额计税,可减除购置款,不能减其它相关费用
(五)备注
纳税人有下列情况按房地产评估价格计算征收:
1、隐瞒、虚报房地产成交价格的
2、提供扣除项目金额不实的。
3、转让房地产的成交价格低于评估价格,无正当理由的
4、存量房地产买卖的