某单位将一幢楼的部分楼层出租给A公司，合同总金额为100万元，合同中注明的房租是60万元，每年的物业费是40万元。该单位该如何开具发票？是按照100万元开具发票？还是在发票中应分别标出租金60万元和物业费40万元？
《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第八条规定，纳税人兼营应税行为和货物或者非应税劳务的，应当分别核算应税行为的营业额和货物或者非应税劳务的销售额，其应税行为营业额缴纳营业税，货物或者非应税劳务销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税行为营业额。
第十三条规定，营业税暂行条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费。
《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）第三条第（十九）款规定，从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。
根据上述规定，该公司如果出租房屋同时提供物业服务，应按照兼营应税劳务处理，分别就租金60万元和物业费40万元开票并计税，物业收入计算营业税时，可以差额纳税；如果该公司为出租房屋并让承租方承担物业费，应按实施细则第十三条规定，将物业费作为租金的价外费用，一并作为租赁收入计征营业税，租赁收入营业税无差额纳税规定。（来自青岛财税网）
