从前有为经济适用房申购办假离婚的，有为购买二套房假离婚的，“国五条”一出，又有人为避税假离婚的。由于计税办法的变化，二手房交易涉及的可能大幅增加，导致近期各地出现了为避假离婚的现象。笔者在广州各区民政局调查发现，与2月相比，3月以来每天登记离婚的人数几乎翻倍。
尽管通过假离婚确实有可能节省税费，但专家提示，假离婚背后也存在不少的风险。而特别是在各地细则尚未落地，个税计征办法有可能会保护刚性需求及改善性需求的情况下，贸然假离婚可能得不偿失。
假离婚不靠谱
张先生夫妇结婚近7年，在外人看来，小两口子恩爱甜蜜，几乎没听说有翻过脸吵过架的。但张先生的一位老友钱先生却告诉记者，最近小两口偷偷地把婚离了。钱先生得知消息十分纳闷，一打听才知道，张先生一家是演了一出假离婚。而这一切，都是为了房子。
原来，来广州打拼的张先生夫妇结婚前各有一套面积不大的房子。“当时张先生还不怎么有钱，房子总价还不到40万，为了凑10多万首付还问我借了钱”。钱先生介绍，虽然两口子每月还贷压力不小，但胜在感情和睦，结婚2年多的时候，张太太还为张先生生了个儿子，“挺让我们周围这些朋友羡慕的”。
近几年张先生升了职，收入较以往增加，还贷之余总算开始有点积蓄。而随着孩子渐渐大了，入学问题开始刺激两口子想卖掉其中一套房子进城换个好点的学位房。
两口子算了一笔账：张先生名下的房子目前大约能卖八九十万，除去未还清的房贷部分大约能到手六七十万元。加上这两年的积蓄，再问亲友借点，大约能凑到100万元现金。可两口子在市中心看了一圈学位房傻眼了。稍微看得上眼的两房单位，动辄就过200万元。按现行政策二套房不仅首付要六成，也即至少120万，利率也需要上浮。
在一位二手中介的“点拨”下，张先生夫妇动了假离婚的念头。不过，在请教专家后，他在犹豫，细则没有出台就假离婚，是否成本太大。
细则待住建部解释后出台
对于假离婚究竟是否合法合规，广州市民政局一位工作人员表示，作为行政机关，只要手续齐全、合法且双方自愿，不管是真离还是假结，民政部门都要依程序办理。“至于他们为什么离婚、结婚，哪怕是今天离、明天结，我们也无权干涉。”
广东胜伦律师事务所亮律师也表示，其实从上来说其实并不存在假离婚的说法，因为在法律上婚姻是自由的，夫妻双方即使就是为了各种目的而办理离婚或结婚手续，其做法也是真实存在的，受到法律保护。
但不管怎样，为了一套房子而假结婚是极具风险的。律师解释，假离婚中有两个问题无法回避：一是弄假成真，虽然是“假”离婚，但一旦领取了离婚证，法律上也成了“真”离婚，如果一方离婚后不愿复婚，那另一方也只能望尘莫及；二是复婚后将来如再离婚会发生财产纠纷。离婚登记时，离婚协议上子女、财产归谁都要写清楚，不管写上财产归哪一方，将来复婚的话，法律上讲，这些财产就是这一方的婚前财产，将来即使再离婚，也不能分割这部分财产。
另有一位地产专家表示，实际上“国五条”目前并没有一刀切死，当中表示“通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”，实际上有不少房子可能是没有办法核实原值的。此外，目前住建部关于“国五条”的解释还没有出来，新政究竟如何实行还有一个问号，地方细则更有待住建部的解释才能落地。“住建部也表示过，会强调保护刚需，也会对改善型、投资和投机差别化，该减免的减免。比如说，家庭惟一住房且满五年的减免个人所得税；比如人均多少面积以下或房价低于多少，享受减免政策等等”。“在细则还未落地的情况下，贸然把婚离了，最后可能发现这个婚根本离得没必要，那就得不偿失了。”
“合理费用”将被充分考虑
新“国五条”细则出台后明确规定，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。但不少市民认为，简单地对购房价格差额征税并不合理，因为包括装修、房贷利息等令房子本身“增值”费用的存在，间接推高了房子的转卖价格。
事实上，根据相关规定，市民转让个人财产所得，是可以扣除一定的合理费用后再缴纳个人所得税。截至截稿，尽管广州市地税局未有对本报明确回应即将出台的广州本地对“国五条”实施细则中“合理费用”将具体包括哪些方面，但“合理费用”在细则中将肯定被充分考虑。
据记者了解，按照2006年国家颁发的《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）（下简称“2006年版通知”），三类费用在计算房屋转让所得个人所得税前可以减除：
一是房屋原值。一般都包括实际支付的房价款及交纳的相关税费，对于商品房、自建住房、经济适用房、已购公有住房、城镇拆迁安置住房的房屋原值计算，该通知都有详细的规定，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经机关审核后进行减除。
二是转让住房过程中缴纳的税金。包括纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。
三是合理费用。包括纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
我国现行的二手房买卖计算个人所得税的计算方法有两种，一为核定征收，二为据实征收。
目前，包括广州在内的国内二手房买卖普遍使用核定征收的计算方法，即除了满5年且是家庭唯一住房(两个条件需同时具备)之外，其余房产一律要征收卖房人的个人所得税，也就是售房总价的1%计算。但新“国五条”的出台，意味着个人所得税的计算方法只能选择“据实征收”。
【缴税计算示例】
按照“2006年版通知”，缴税计算例子如下：
一套二手房以60万元卖出，假设房产原值和合理费用合计52万元，如售房者提供相关完整资料的，根据“据实征收”方法，要缴个税额：(60-52)×20%＝1.6万元。如售房者不能提供相关完整资料的，按“核定征收”方法，要缴纳个税额：60×5%×20%(即60×1%)＝0.6万元。
但如果卖出价为60万元，而房产原值和合理费用合计58万元。则按照“据实征收”方法，要缴个税为0.4万元；按“核定征收”方法仍为0.6万元。
【成本核算方法】
按照2006年版通知，实行“据实征收”的成本核算方法如下：
以一次转让房产收入额减除房产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%税率计算应纳税额。计算公式为：应纳税额=(每次转让房产收入额-房产原值-合理费用)×20%。
其中，“房产原值”包括：(1)自建房：报建及建造过程发生的费用；(2)购买商品房：购进价格及购房支付的其他有关费用(包括契税、印花税、权证综合费等，下同)；(3)受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的房产：发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购进价格及其他有关费用。
合理费用是指，转让房产时按照国家或地方政府规定支付的有关营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税、土地出让金、中介服务费、交易手续费以及房产交易过程中按规定支付的其他有关费用。
(来自互联网)
